Guía para comprar un departamento en México

Para comprar un departamento en México, es fundamental entender los pasos clave del proceso, porque ahorrarás tiempo y recursos durante la búsqueda, selección y compra de tu nuevo departamento. 

El proceso incluye cinco pasos que veremos a continuación:

1. Determinar el presupuesto
2. Definir requisitos indispensables
3. Buscar opciones
4. Realizar la compra
5. Recibir el inmueble

1. Determinar el presupuesto

1.1 Crédito hipotecario

El presupuesto es el precio máximo que puedes pagar por el departamento, y la mayoría de las veces está determinado por el préstamo que te otorgue un banco. Por esta razón, el primer paso es obtener la pre-autorización de un crédito hipotecario para saber exactamente cuanto dinero tendrás disponible para comprar.

Para otorgarte el crédito, el banco va a determinar tu capacidad de pago tomando en cuenta tus ingresos mensuales y los compromisos de pago que actualmente tengas, es decir, la cantidad de dinero que debas en tarjetas de crédito, automóvil, tarjetas departamentales, etc. La forma más sencilla de averiguar esta información es ir con un asesor hipotecario quien te guiará en todo el proceso. 

Otra opción es escanear el siguiente código QR y obtener una precalificación gratis a través de Internet.

1.2 Enganche

Por lo general, el crédito hipotecario no cubre el valor total del inmueble por lo que tú tendrás que pagar la diferencia con tus ahorros. Veamos un ejemplo para un departamento que vale $1,000,000 de pesos y un crédito hipotecario que te presta el 80% del valor del inmueble, es decir, $800,000 pesos.

En este caso, para comprar el departamento vas a tener que pagar $200,000 pesos por concepto de enganche para cubrir el valor total del departamento.

Si tienes la posibilidad, puedes elegir pagar una cantidad de enganche mayor para que los pagos mensuales de la hipoteca sean menores. Considera estos tres ejemplos de enganche y las mensualidades del crédito resultantes:

• Con un 10% de enganche pagarías $100,000 pesos, el crédito sería de $900,000 pesos y la mensualidad sería de $9,000 pesos. 
• Con un 20% de enganche pagarías $200,000 pesos, el crédito sería de $800,000 pesos y la mensualidad sería de $8,000 pesos.
• Con un 30% de enganche pagarías $300,000 pesos, el crédito sería de $700,000 pesos y la mensualidad sería de $7,000 pesos.

1.3 Impuestos

El impuesto más grande que pagas al comprar un inmueble es el Traslado de Dominio que es igual al 2% del valor de la operación. En el caso de nuestro ejemplo serían $20,000 pesos. Este impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Inmuebles y está estipulado en el artículo 59 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro.

Después está el Impuesto para Educación y Obras Municipales que es igual al 25% del impuesto por traslado de dominio, es decir, el 25% de $20,000 pesos que son $5,000 pesos. Este impuesto está en el artículo 90 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro.

Y finalmente está el IVA correspondiente a los honorarios del notario que es del 15% del costo de dichos servicios,

1.4 Gastos notariales

Los honorarios del notario por hacer la escritura e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad se calculan según el artículo 147 de la Ley del Notariado y se cobran dos conceptos:

1. Una cuota fija de 18 VSMGZ (18 salarios mínimos) si el valor del inmueble no supera 200 VSMGZ; y 36 VSMGZ si el valor del inmueble supera este límite.

2. Una cuota variable de acuerdo con la siguiente tabla publicada en el mismo artículo:

   Cuota variable

   Valor en VSMGZ	Honorarios
   400 a 1600	Fija + 15 al millar
   1601 a 4000	Fija + 10 al millar
   4001 a 8000	Fija + 8 al millar
   8001 a 40000	Fija + 5 al millar
   40001 a 80000	Fija + 2 al millar
   80001 o más	Fija + 1 al millar

Para el departamento de $1,000,000 de pesos del ejemplo pagarías por gastos notariales $4,500 de la cuota fija y $10,000 pesos de la cuota variable, es decir, $14,500 pesos por honorarios del notario + IVA ($2,320).

1.5 Gastos registrales

En cuanto al servicio del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, la inscripción de la compraventa de inmuebles tiene un costo de 7.5 pesos por millar del valor del inmueble, según se establece en el artículo 90 de la Ley de Hacienda del Estado de Querétaro. En nuestro ejemplo de un departamento de $1,000,000 de pesos, el costo del registro sería de $7,500 pesos que se obtienen de dividir el valor del inmueble ($1,000,000) entre 1,000 y multiplicar el resultado por 7.5.

1.6 Comisiones bancarias

Si compras tu departamento con un préstamo bancario vas a pagar una comisión por apertura de crédito que suele ser del 1% del monto del crédito otorgado. Suponiendo que te prestan el 80% del valor que son $800,000 pesos, y que la comisión por apertura sea efectivamente del 1%, pagarías un total de $8,000 pesos.

Cuando sumas todos los impuestos, gastos y comisiones estarás pagando alrededor del 6% del valor del inmueble que compras. Observa el resumen de todo en la siguiente tabla:

2. Definir requisitos indispensables

Los requisitos indispensables son las características que debe tener el departamento. No hablamos de caprichos, sino condiciones imprescindibles que satisfacen necesidades importantes y genuinas de las personas. Por ejemplo: si el departamento es para un adulto que no puede subir las escaleras, es evidente que un requisito indispensable es que el departamento esté en la planta baja o que el edificio tenga elevador. 

Hay tres categorías de requisitos indispensables y a continuación te damos una lista de palabras para ayudarte a identificar los requisitos realmente indispensables para ti.

1. Ubicación
2. Características del departamento
3. Amenidades del desarrollo

2.1 Ubicación

La ubicación es el atributo más importante a la hora de comprar un inmueble porque influye en el precio actual y la plusvalía a futuro; además de que la calidad de vida dependerá en gran medida del entorno en el que vas a vivir. Para elegir adecuadamente la mejor ubicación considera estos puntos:

1. Cercanía: define cuales son los lugares, personas o actividades que quieres tener cerca de tu casa. Por ejemplo:
   1. Lugares: trabajo, escuela, zonas comerciales, etc.
   2. Personas: padres, hermanos, amigos, etc.
   3. Actividades: andar en bicicleta, correr al aire libre, eventos sociales frecuentes, etc.
2. Conectividad: analiza la facilidad para ir y venir en carro y a través de los medios de transporte disponibles. Observa si existen rutas de acceso rápidas y eficientes, y si se forma tráfico excesivo en las horas de mayor circulación. 
3. Plusvalía: el valor de un inmueble crece con el paso del tiempo. Si tu prioridad indispensable es ganar plusvalía, entonces tendrás que sacrificar la cercanía y conectividad para elegir una colonia nueva cuyo potencial de desarrollo y crecimiento sea mayor que una colonia cercana y bien conectada.

2.2 Características del departamento

Piensa en las características indispensables que debe tener el departamento. Aquí hay una lista de ideas para ayudarte:

2.3 Amenidades del desarrollo

Ahora piensa en las características que debe tener el desarrollo:

3. Buscar opciones

La búsqueda la vamos a dividir en dos pasos:

1. Buscar en internet propiedades calificadas
2. Visitar propiedades calificadas

3.1 Buscar en Internet propiedades calificadas

Ya que tienes claro el presupuesto y las características indispensables, utiliza internet para identificar las zonas y desarrollos que cumplen los criterios establecidos. Este es un ejemplo paso a paso:

1. Busca en Google "departamentos en venta en Querétaro" o haz clic en el enlace para ir directamente a los resultados.
2. Visita cada uno de los portales que aparecen en los primeros resultados como Inmuebles24, lahaus, vivanuncios, lamudi, propiedas.com, etc.
3. En cada portal filtra los resultados "por precio" y en el valor de precio máximo pon el correspondiente a tu presupuesto. De esta manera tendrás una lista que muestra únicamente los departamentos que no superan el precio máximo.
4. Ahora revisa una por una las opciones disponibles y anota los departamentos cumplan las características indispensables.

Este es un proceso laborioso pero te va ahorrar mucho tiempo cuando vayas a visitar físicamente los departamentos.

3.2 Visitar propiedades calificadas

Para visitar las propiedades elegidas  hay varios cursos de acción:

1. Si es un desarrollo nuevo, lo normal es que visites directamente el lugar y ahí habrá algún asesor de guardia para mostrarte el departamento muestra y darte toda la información.
2. Para los departamentos que no sean parte de un desarrollo nuevo, entonces tendrás que agendar una cita para visitarlos. Al llamar para la cita te puede atender el propietario o generalmente será un asesor inmobiliario.
3. Si vives fuera de la ciudad de Querétaro, planea tu viaje con anticipación para que puedas visitar varias opciones durante tu visita.
4. Si ya vives en Querétaro, es más sencillo ir viendo propiedades en diferentes días según el tiempo que tengas disponible.
5. Te recomiendo que vayan siempre todas las personas que van a tomar la decisión de compra. De lo contrario, tendrán que hacer varias visitas para poder tomar la decisión, y podrían perder la oportunidad de apartar el departamento ideal cuando lo encuentren porque no estaban presentes todos los interesados.

Plan B: Los pasos 2 en adelante se pueden simplificar si trabajas con un asesor inmobiliario. En este caso, el asesor les hará una entrevista para entender exactamente lo que están buscando, y entonces se encargará de buscar las opciones y organizar las visitas por ustedes. Además, un profesional en bienes raíces te guiará a lo largo del proceso, supervisando que cada paso del mismo se realice de manera correcta y completa y revisando los documentos correspondientes al inmueble que vas a comprar.

4. Realizar la compra

Cuando llega el momento de adquirir el departamento, comienza la parte más importante del proceso en términos de seguridad jurídica: 

1. El primer paso es apartar el inmueble mediante un pago a cuenta del precio total. El vendedor te dará un recibo con los datos generales del trato.
2. El segundo paso es firmar el contrato de promesa de compra venta que es el documento en el que se describen todos los detalles de la compra:
   1. Datos del vendedor
   2. Datos del comprador
   3. Datos del inmueble que estas comprando
   4. Datos del acuerdo como precio de venta, forma de pago, tiempo de entrega, etc.
3. El tercer paso es formalizar el crédito hipotecario con el banco que previamente hayas elegido (en el primer paso de esta guía). Formalizar el crédito es un paso previo para la firma de escrituras y se realizan diversas acciones para ello:
   1. Integrar expediente del inmueble (entregar documentos como predial, certificado de libertad de gravamen, carta de no adeudo de cuotas de mantenimiento, etc.) El responsable de toda esta información es el vendedor.
   2. Integrar expediente del acreditado (entregar al banco todos los documentos que acrediten tu personalidad jurídica, capacidad de pago, referencias, etc.) El responsable de toda esta información eres tú (el comprador).
4. El cuarto paso es firmar las escrituras en la notaria correspondiente. En la firma revisa que toda la información sea correcta para evitar problemas y correcciones posteriores.

Después de la firma de escrituras, el banco tarda 72 horas aproximadamente para que el crédito quede liberado y se realice el pago del inmueble al vendedor. 

Cuando todo este listo, recibirás tu nuevo departamento de acuerdo con las condiciones que se hayan estipulado en el contrato de promesa de compra venta.

5. Recibir el inmueble

El proceso que sigues cuando recibes las llaves del departamento debe incluir al menos lo siguiente:

1. Inspección física: revisa exhaustivamente cada espacio, puerta, contacto, ventana, etc. Si el departamento es nuevo, la constructora deberá explicarte los términos de la garantía que en términos generales deberá cumplir como mínimo con las condiciones que establece la PROFECO:
   1. La garantía empieza a partir de que recibes el inmueble y los plazos mínimos son:
      1. Estructura: 5 años
      2. Impermeabilización: 3 años
      3. Elementos no estructurales o de impermeabilización: 1 año (pintura, plomería, mampostería, puertas, etc.)
   2. Si el inmueble es usado y te lo vendió un particular, la garantía será en los términos que hubieras negociado al cerrar el trato.
2.  Documentos: el vendedor te entregará un legajo de documentos que generalmente incluye el manual del propietario, la garantía por escrito, el reglamento del condominio, etc. En el caso de la venta de inmuebles usados, podrían entregarte los últimos recibos de servicios como agua, luz, mantenimiento, etc. y también toda la información de interés para el propietario como contacto del administrador del condominio, servicios, datos para pago de servicios, mantenimiento, etc.
3. Llaves: por supuesto recibirás las llaves del departamento que pueden incluir:
   1. Puerta de acceso principal
   2. Puertas interiores, bodegas, alacenas, etc.
   3. Control de acceso al desarrollo
4. Funcionamiento del inmueble: asegúrate que te expliquen los aspectos del funcionamiento del inmueble como la ubicación de las llaves de paso del agua, gas, medidores, interruptores de energía eléctrica, operación de equipos como cisterna, jacuzzi, aire acondicionado, calefacción, etc. 

Conclusiones

Comprar un departamento, y quedar feliz y satisfecho(a) con tu compra, es un proceso que necesita planearse adecuadamente y después llevarse a cabo con cuidado y atención a todos los detalles.

Todo el proceso tardará varias semanas o meses, pero es un tiempo bien invertido porque serás el propietario del departamento por muchos años y en ocasiones toda la vida.

Si tienes alguna duda o necesitas ayuda ponte en contacto con nosotros y con gusto te ayudaremos.